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En l’espèce, les associés d’une SCI ont fait l’acquisition d’un immeuble sur lequel ils ont fait réaliser entre 2011 et 2012 des travaux de gros œuvre en vue de le donner en location. Ils ont ensuite procédé à la rénovation interne de l’immeuble, et déduit des revenus fonciers les dépenses engagées pour la rénovation interne de l’immeuble, créant ainsi deux déficits fonciers au titre des années 2013 et 2014. Cependant, à la suite d’une vérification de comptabilité de la SCI, l’administration fiscale a remis en cause la déduction de ces dépenses au motif que les travaux réalisés en 2013 et 2014 devaient être regardés comme des travaux de reconstruction.
Les associés ont porté le litige devant les juges du fond. Le tribunal administratif ainsi que la cour administrative d’appel ont toutefois successivement rejeté leur demande tendant au rétablissement des déficits fonciers.
La cour administrative d’appel a en effet retenu que les dépenses de travaux réalisés ne pouvaient venir en déduction des revenus fonciers de la SCI car ils étaient assimilables à des travaux de reconstruction. Elle a à cet égard précisé que les travaux qui ont notamment consisté en la réfection de l'installation électrique, du chauffage, des menuiseries, des peintures, des sols et de l'isolation « étaient indissociables de travaux portant sur le gros œuvre effectués en 2011 et en 2012 et que l'ensemble ainsi formé sur ces quatre années, présentant comme caractéristiques à la fois d'être " important " et d'affecter dans certains cas le gros œuvre de l'immeuble dont cette société était propriétaire, devait être regardé comme procédant d'une reconstruction ».
Dans un arrêt du 12 mai 2023, le Conseil d’État rappelle qu’au sens des dispositions de l’article 31 du CGI, les travaux de reconstruction sont « ceux qui comportent la création de nouveaux locaux d'habitation ou qui ont pour effet d'apporter une modification importante au gros œuvre, ainsi que les travaux d'aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à des travaux de reconstruction ». Il précise alors que les travaux d’aménagement interne, quel que soit leur importance, ne peuvent être regardés comme des travaux de reconstruction que s'ils affectent le gros œuvre ou s'il en résulte une augmentation du volume ou de la surface habitable.
Par suite, le Conseil d’État décide qu’en retenant que les travaux réalisés devaient être regardés comme des travaux de reconstruction au seul motif que les travaux de gros œuvre entrepris en 2011 et 2012 avaient rendu possibles des travaux de second œuvre réalisés en 2013 et 2014, sans rechercher si les premiers de ces travaux avaient eux-mêmes la nature de travaux de reconstruction dont les seconds auraient été l'accessoire indissociable, la cour administrative d’appel a commis une erreur de droit.
L’arrêt est annulé et l’affaire lui est renvoyée.
Précisions sur la déductibilité des dépenses de travaux d’aménagement interne
Civil - Immobilier
08/06/2023
Pour déterminer si les dépenses engagées pour réaliser des travaux d’aménagement interne d’un immeuble sont déductibles des revenus fonciers, il convient, lorsque ces travaux ont été précédés par des travaux de gros œuvre, de s’attacher à la nature de ces premiers travaux, précise le Conseil d’État dans un arrêt du 12 mai 2023. Ainsi, dans l’hypothèse où les travaux de gros œuvre ont la nature de travaux de reconstruction, alors les travaux de rénovation interne réalisés en aval sont considérés comme des travaux de reconstruction par accessoire et ne sont pas déductibles.
En l’espèce, les associés d’une SCI ont fait l’acquisition d’un immeuble sur lequel ils ont fait réaliser entre 2011 et 2012 des travaux de gros œuvre en vue de le donner en location. Ils ont ensuite procédé à la rénovation interne de l’immeuble, et déduit des revenus fonciers les dépenses engagées pour la rénovation interne de l’immeuble, créant ainsi deux déficits fonciers au titre des années 2013 et 2014. Cependant, à la suite d’une vérification de comptabilité de la SCI, l’administration fiscale a remis en cause la déduction de ces dépenses au motif que les travaux réalisés en 2013 et 2014 devaient être regardés comme des travaux de reconstruction.
Les associés ont porté le litige devant les juges du fond. Le tribunal administratif ainsi que la cour administrative d’appel ont toutefois successivement rejeté leur demande tendant au rétablissement des déficits fonciers.
La cour administrative d’appel a en effet retenu que les dépenses de travaux réalisés ne pouvaient venir en déduction des revenus fonciers de la SCI car ils étaient assimilables à des travaux de reconstruction. Elle a à cet égard précisé que les travaux qui ont notamment consisté en la réfection de l'installation électrique, du chauffage, des menuiseries, des peintures, des sols et de l'isolation « étaient indissociables de travaux portant sur le gros œuvre effectués en 2011 et en 2012 et que l'ensemble ainsi formé sur ces quatre années, présentant comme caractéristiques à la fois d'être " important " et d'affecter dans certains cas le gros œuvre de l'immeuble dont cette société était propriétaire, devait être regardé comme procédant d'une reconstruction ».
Dans un arrêt du 12 mai 2023, le Conseil d’État rappelle qu’au sens des dispositions de l’article 31 du CGI, les travaux de reconstruction sont « ceux qui comportent la création de nouveaux locaux d'habitation ou qui ont pour effet d'apporter une modification importante au gros œuvre, ainsi que les travaux d'aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à des travaux de reconstruction ». Il précise alors que les travaux d’aménagement interne, quel que soit leur importance, ne peuvent être regardés comme des travaux de reconstruction que s'ils affectent le gros œuvre ou s'il en résulte une augmentation du volume ou de la surface habitable.
Par suite, le Conseil d’État décide qu’en retenant que les travaux réalisés devaient être regardés comme des travaux de reconstruction au seul motif que les travaux de gros œuvre entrepris en 2011 et 2012 avaient rendu possibles des travaux de second œuvre réalisés en 2013 et 2014, sans rechercher si les premiers de ces travaux avaient eux-mêmes la nature de travaux de reconstruction dont les seconds auraient été l'accessoire indissociable, la cour administrative d’appel a commis une erreur de droit.
L’arrêt est annulé et l’affaire lui est renvoyée.
Source : Actualités du droit
