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119e Congrès des notaires de France : focus sur les propositions des commissions

Civil - Immobilier

20/09/2023

Animé par un mouvement de continuité avec la législation existante, mais aussi de contraste, le 119^e Congrès des notaires de France a dévoilé les propositions que chaque commission portera à Deauville. Offre de logement, accession, pérennisation, rénovation énergétique, les commissions ont eu à cœur d’agir dans un mouvement de simplification, de correction, mais aussi d’anticipation. Focus.

Commission 1 : développer l’offre de logement

Alexandre Leroux, Raphaël Leonetti et Sophie Lambert s’attaqueront à la problématique de l’offre de logement. En appuyant sur deux sujets : la confiance en l’acte de « produire du logement », et le rapprochement des acteurs publics et privés pour développer l’offre. En conséquence, la commission effectuera quatre propositions :

réduire la durée d’obtention d’un permis de construire définitif par la concertation et par une instruction collégiale et certifiée des projets de logements – A ce titre, la première commission proposera d’organiser, préalablement à tout projet de production de logements, une concertation facultative associant tant le public que les services concernés, ainsi que les associations intéressées, de réunir les différents services instructeurs au cours d’une conférence d’instruction, et enfin de limiter le droit à recours ultérieur des associations ;
développer les partenariats entre le public et le privé, notamment par une simplification de droit à la commande publique – Sera ici suggéré des adaptations à une meilleures cohabitation de la vente en état futur d’achèvement (Vefa) avec les règles régissant la commande publique ;
instituer une autorisation d’urbanisme favorisant la réversibilité du bâti en faveur du logement – à ce titre, voir l’interview de Monsieur Yves Delecraz, réalisée par Actualités du droit (1min à 3min26) ;
favoriser la concordance entre les cahiers des charges des lotissements et la règlementation d’urbanisme en faveur du logement – pour les lotissements existants, sera proposé de faciliter les modifications et refontes à l’initiative des colotis avec intervention obligatoire des autorités compétentes. Pour le futur, de rendre obligatoires l’établissement et les évolutions des cahiers des charges par acte authentique.

Commission 2 : favoriser l’accès au logement

Xavier Lievre, Yann Judeau et Paul Bernard présenteront la question de l’accession au logement, du point de vue de l’offre locative privée mais aussi propriétaire. La commission formera en ce sens cinq propositions :

créer un statut du bailleur privé cohérent, attractif et solidaire pour une offre locative privée de qualité – La commission a tout d’abord procédé à des constats. Dans un premier temps, selon elle, la taxation des revenus d’un logement loué, et l’IFI lorsqu’il est exigible, rendent l’investissement locatif souvent peu attractif. Dans un second temps, le statut civil est fiscal de la location privilégie le logement meublé par rapport à la location nue. Conséquence ? aménagement artificiel des bailleurs de leur(s) logement(s) mis en location, et exclusion du marché de la résidence principale au profit d’une offre locative pour séjours de courte durée. De ce fait, la commission souhaite repenser divers aspects fiscaux et civils de la location des logements, résidence principale (principe valable pour les logements meublés et nus). Le nouveau statut du bailleur privé souhaité devra lui permettre, s’il le souhaite, de bénéficier d’un statut « d’investisseur immobilier ». Il sera alors traité comme un professionnel, au titre de la taxation des revenus et de la plus-value. De plus, ce statut sera solidaire : il permettra à tout bailleur privé d’un logement constituant une résidence principale, nue ou meublée, de bénéficier d’une réduction d’impôt en cas de location sociale, intermédiaire, ou d’intermédiaire locative, notamment avec une généralisation du Loc’Avantages. Enfin, il semble indispensable que la situation juridique du locataire d’un logement meublé constituant sa résidence principale soit alignée sur celle du locataire d’un logement nu, notamment concernant le droit de préemption dont seul le locataire d’un logement nu bénéficie, pour l’heure, en cas de vente du bien ;
une égalité de traitement fiscal de la performance énergétique des logements locatifs nue ou meublés, anciens comme neufs – sera proposé d’étendre l’imputation fiscale (bénéficiant seulement aux logements locatifs anciens loués nus – imputation du déficit foncier sur le revenu global à hauteur de 10 700 euros par an) aux logements loués en meublé à titre de résidence principale, et de créer pour les logements neufs ou rendus en l’état neuf une charge de performance énergétique ouvrant droit à imputation sur le revenu global ;
simplifier et généraliser le droit de préemption du locataire pour favoriser l’accession à la propriété – sera proposé de simplifier ces droits de préemption en les généralisant à tous les locataires d’un logement loué nu ou meublé à titre de résidence principale, tant dans le cas de vente du logement occupé que dans le cas de vente après congé pour vendre ;
maintenir, lors des reventes successives, les décotes consenties à l’acquéreur initial en cas d’accession aidée au logement (HLM, baux réels solidaires, location accession).

Sur cette question de l’accession au logement, v. ITW susmentionnée (3min26 à 5min18).

Commission 3 : pérenniser le logement

Agnès Maurin, Vincent Morati et Emmanuel Courchelle ont souhaité aborder les questions de la conservation, de la transmission, et de l’adaptation du logement aux évolutions de la vie de ses occupants (séparation, remise en couple, retraite, santé, handicap, capacités financières, changement climatique, décès…). Afin de pérenniser le logement, la troisième commission a formé trois propositions :

élargir au cadre familiale la vente en viager et le prêt viager hypothécaire afin d’octroyer des liquidités aux personnes âgées propriétaires de leur logement - à ce titre, voir l’interview de Monsieur Yves Delecraz, réalisée par Actualités du droit ;
Pérenniser le logement de la famille en clarifiant les modalités de sa vente – une proposition de réécriture de l’article 215 alinéa 3 du Code civil sera proposé ;
Pérenniser le logement du dirigeant de société en étendant à son profit le bénéfice de l’insaisissabilité de la résidence principale.

Sur cette question de la pérennisation du logement, v. ITW susmentionnée (5min20 à 6min32).

Proposition commune aux trois commissions : favoriser la rénovation des copropriétés

Le 119^e Congrès des notaires de France propose de faciliter la rénovation des copropriétés en :

ouvrant le recours au bail à réhabilitation à tout opérateur privé et permettant qu’il puisse porter spécifiquement sur les parties communes d’un immeuble ;
permettant aux organismes de foncier solidaire (OFS) de porter sur une longue durée le financement de la rénovation énergétique des logements en copropriété soumis au régime du bail réel solidaire ;
promouvant, avec les collectivités compétentes, la rénovation énergétique du bâti à l’échelle des quartiers, grâce au contrat de performance énergétique (CPE).

Rendez-vous à Deauville !

Source : Actualités du droit